Gebäude-AfA: Abschreibung von Gebäuden und Wohnungen
Betriebsgebäude, die nicht Wohnzwecken dienen (Bauantrag nach dem 31.3.1985): 3 %. Andere Gebäude: fertiggestellt ab 1.1.2023 3 %, fertiggestellt 1925 bis 2022 2 %, vor 1925 2,5 %. Bei nachgewiesen kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer ist eine höhere AfA möglich.
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Gebäude-AfA (linear)gilt
§ 7 Abs. 4 EStG
Betriebsgebäude, die nicht Wohnzwecken dienen (Bauantrag nach dem 31.3.1985): 3 %. Andere Gebäude: fertiggestellt ab 1.1.2023 3 %, fertiggestellt 1925 bis 2022 2 %, vor 1925 2,5 %. Bei nachgewiesen kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer ist eine höhere AfA möglich.
- Nr. 1: Betriebsvermögen, keine Wohnzwecke, Bauantrag nach dem 31.3.1985: 3 %
- Nr. 2a: fertiggestellt nach dem 31.12.2022: 3 %
- Nr. 2b: fertiggestellt vor dem 1.1.2023 und nach dem 31.12.1924: 2 %
- Nr. 2c: fertiggestellt vor dem 1.1.1925: 2,5 %
- Satz 2: kürzere tatsächliche Nutzungsdauer (unter 33 / 50 / 40 Jahren) erlaubt entsprechend höhere AfA
„bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die a) nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, jährlich 3 Prozent, b) vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent, c) vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent“
Quelle: Einkommensteuergesetz § 7, abgerufen am 29. September 2026.
Degressive AfA 5 % für neue Wohngebäudegilt
§ 7 Abs. 5a EStG, Baubeginn (Baubeginnsanzeige) oder obligatorischer Kaufvertrag: 1.10.2023 bis 30.9.2029
Für neue Wohngebäude mit Baubeginn vom 1.10.2023 bis 30.9.2029 (oder Kaufvertrag in diesem Zeitraum, Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres): jährlich 5 % vom Restwert statt 3 % linear. Wechsel zur linearen AfA erlaubt; keine AfaA.
- dient Wohnzwecken
- Gebäude in EU/EWR
- Herstellung begonnen nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 (Datum der Baubeginnsanzeige), oder Anschaffung aufgrund eines in diesem Zeitraum geschlossenen Vertrags bis zum Ende des Fertigstellungsjahres
- 5 % vom jeweiligen Restwert, im ersten Jahr zeitanteilig
- keine AfaA
- Übergang zur linearen AfA zulässig
„kann statt der Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen nach Absatz 4 Nummer 2 Buchstabe a die Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen erfolgen, wenn mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde ... Die Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen kann nach einem unveränderlichen Prozentsatz in Höhe von 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert (Restwert) vorgenommen werden.“
Quelle: Einkommensteuergesetz § 7, abgerufen am 29. September 2026. Geändert durch: Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 108).
Sonderabschreibung Mietwohnungsneubaugilt
§ 7b EStG, Bauantrag oder Bauanzeige: 1.1.2023 bis 30.9.2029
Zusätzlich zur Gebäude-AfA: im Jahr der Anschaffung/Herstellung und den drei Folgejahren je bis zu 5 %. Für Bauantrag vom 1.1.2023 bis 30.9.2029: Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukosten höchstens 5.200 €/m², Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 €/m², 10 Jahre entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken. (Ältere Fälle: Bauantrag 1.9.2018 bis 31.12.2021, 3.000/2.000 €/m²; Sonder-AfA letztmals für VZ 2026.)
- neue, bisher nicht vorhandene Wohnung
- Bauantrag/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029
- Gebäude erfüllt Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (QNG)
- Anschaffungs-/Herstellungskosten höchstens 5.200 €/m² Wohnfläche
- Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung/Herstellung und den folgenden neun Jahren
- De-minimis-Voraussetzungen (Abs. 5)
„können ... im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a in Anspruch genommen werden.“
Quelle: Einkommensteuergesetz § 7b, abgerufen am 29. September 2026.
Entwurf JStG 2026: gesetzliche Kaufpreisaufteilung (§ 6f EStG-E)geplant
§ 6f EStG-E (Regierungsentwurf)
Kein geltendes Recht. Stand der Planung: 1. September 2026.
Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 (Kabinett 12.08.2026) will die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude gesetzlich regeln. Noch kein Gesetz; ändert keine geltende AfA-Regel.
Quelle: Grant Thornton, Jahressteuergesetz 2026: Die geplanten Änderungen im Einkommensteuergesetz (01.09.2026), vom 1. September 2026.
Nur aus einer Sekundärquelle bekannt; der amtliche Text liegt noch nicht vor.
Häufige Fragen
Welcher AfA-Satz gilt für Gebäude?
Betriebsgebäude, die nicht Wohnzwecken dienen (Bauantrag nach dem 31.3.1985): 3 %. Andere Gebäude: fertiggestellt ab 1.1.2023 3 %, fertiggestellt 1925 bis 2022 2 %, vor 1925 2,5 %. Bei nachgewiesen kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer ist eine höhere AfA möglich. (§ 7 Abs. 4 EStG)
Was ist die degressive AfA für neue Wohngebäude?
Für neue Wohngebäude mit Baubeginn vom 1.10.2023 bis 30.9.2029 (oder Kaufvertrag in diesem Zeitraum, Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres): jährlich 5 % vom Restwert statt 3 % linear. Wechsel zur linearen AfA erlaubt; keine AfaA. (§ 7 Abs. 5a EStG)